Regolamento condominiale: quando è obbligatorio, quali tipi di regolamento esistono e quali sono i dati fondamentali per la redazione di un documento valido.
Regolamento condominiale: a cosa serve?
È un documento che ogni condomino dovrebbe conoscere nel dettaglio: il regolamento condominiale. La sua conoscenza integrale consente di prevenire ed evitare tante liti, tensioni e questioni tra condomini!
Il regolamento è un documento scritto (diversamente, non valido) nel quale vengono elencate delle regole condominiali approvate in assemblea dai condomini a maggioranza. Ogni condominio ha l'obbligo di stilare e approvare un regolamento quando il numero dei condomini è superiore a 10.
Quali sono gli aspetti che può regolare un documento di questo tipo? La premessa essenziale che il regolamento condominiale, come tale, interviene esclusivamente sull'uso delle aree e dei servizi comuni, pertanto sono escluse le singole unità abitative, in quanto proprietà privata.
La base normativa è da rintracciare nel Codice Civile, che stabilisce le norme da rispettare quando si costituisce un condominio, quelle per la nomina dell'amministratore, per la stesura del regolamento condominiale, i diritti dei condomini ecc. Queste regole vengono integrate dal regolamento condominiale.
Le 3 tipologie di regolamento condominiale
Il regolamento può scaturire da diverse fonti, pertanto può essere di tre tipologie.
- 1) Regolamento contrattuale o convenzionale
- 2) Regolamento assembleare o maggioritario
- 3) Regolamento giudiziale (adottato coattivamente)
Regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale viene stilato dal costruttore e accettato dai condomini con l'acquisto dell'appartamento e si applica anche ai futuri acquirenti. Può essere di tipo contrattuale anche un regolamento condominiale successivo, che deve essere approvato dalla totalità dei condomini per poter essere applicato.
Regolamento assembleare
Il regolamento assembleare viene considerato valido e approvato se alla votazione interviene almeno la metà dei condomini e ottiene la maggioranza dei voti. L'assemblea, infatti, deve rappresentare oltre i 500 millesimi delle quote millesimali del condominio. Tale regolamento non può intervenire su:
- - parti comuni
- - proprietà e diritti dei singoli condomini (incluso il diritto di avere un animale domestico)
Può invece regolare la fruizione degli spazi e dei servizi comuni (es: rotazione posti auto), la ripartizione delle spese e il decoro del patrimonio comune.
Regolamento giudiziale
La forma giudiziale è una forma coatta, in questo caso il regolamento viene approvato da un giudice su richiesta di un condomino. Può succedere quando il condominio non si dotato di un regolamento, nei casi più comuni perché l'assemblea non raggiunge il numero minimo per l'approvazione.
Il regolamento, una volta approvato, deve essere inserito nei Registri condominiali dei verbali e delle delibere.
Quali dati nel regolamento di condominio?
Il regolamento contiene una serie di dati, a partire da quelli utili all'identificazione dello stabile, fino alla descrizione delle singole aree e servizi con le relative modalità di fruizione.
In particolare si trovano:
- - nominativo dello stabile (deciso nel corso della prima assemblea) e indirizzo
- - dati catastali
- - descrizione degli spazi interni: numero dei piani, delle unità abitative, delle pertinenze (cantine) e dei vani tecnici (locale caldaia ecc.)
- - descrizione degli spazi esterni: viottoli di accesso, cortile, giardino ecc.
- - descrizione degli spazi comuni
- - obblighi dei condomini relativi ad adempimenti previsti dal Codice Civile, integrabili con altre regole decise dall'assemblea
- - divieti relativi agli spazi comuni, anche in questo caso alle norme base del Codice Civile i condomini possono aggiungere regole interne
- - obbligo di contribuzione con relativa ripartizione delle spese
Carratelli RE - regolamento condominiale 2023
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