Condominio definizione, numero minimo di appartamenti per formarlo, tipi di condominio, parti comuni del condominio, amministratore e regolamento condominiale.
Condominio: definizione
Condominio, definizione non affatto scontata! Fino a qualche anno fa non esisteva una definizione di legge del condominio. Pur ammettendone l'esistenza a partire dal verificarsi di condizioni minime, di fatto non c'era una legge o un regolamento nel Codice Civile che ne fornisse una definizione precisa.
Il punto di svolta si rintraccia in un decreto legislativo che riguarda solo in via trasversale il condominio, ma tanto è bastato per identificarlo come prima definizione legale di questa realtà abitativa. In particolare ci riferiamo al DL 4 luglio 2014, n. 102, relativo all'attuazione della direttiva UE 27/2012 sull'efficienza energetica. All'art. 2, punto f, si menziona il condominio come "edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni".
Ecco dunque la definizione di condominio.
Importante notare come per stabilire il sussistere di un condominio non occorra espletare alcuna formalità o atto, piuttosto il condominio è un dato di fatto che è solo possibile constatare.
Significato di condominio: quali sono le parti comuni?
Il condominio è caratterizzato dalla presenza di proprietà privata e proprietà comune. Le parti comuni, necessarie per la fruizione e il godimento di quelle private, sono indivisibili e vengono identificate dall'articolo 117 del Codice Civile.
Sono:
- - le parti necessarie: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni, portici, cortili, facciate;
- - le aree di parcheggio, la portineria, la casa del portiere, lavanderia e stenditoi, sottotetti se destinati all'uso comune;
- - opere e manufatti destinati all'uso comune: ascensori, impianti idrici e fognari, pozzi e cisterne, impianti di distribuzione e trasmissione di gas ed energia elettrica, antenna tv fino al punto di utenza individuale ecc.
Quali tipi di edificio condominiale esistono?
Dunque, quali sono le caratteristiche di un condominio? Ci sono differenze tra un condominio di due unità e un maxi-condominio da decine di appartamenti? Vediamo quali sono le possibilità.
Come abbiamo detto un condominio si configura come tale quando il bene immobile (villa, palazzo ecc.) presenta parti di proprietà comune (androne e portineria, scale, tetto ecc.) e proprietà esclusive (le abitazioni o appartamenti dei singoli condomini, cantine, garage ecc.).
Il condominio minimo
Si può avere un condominio minimo quando l'edificio presenta solo due unità abitative di proprietà di due condomini. Si tratta in genere di ville bifamiliari con spazi comuni esterni e/o interni (giardino, androne ecc.).
Il super-condominio
Si può avere un super-condominio (o condominio orizzontale), quando sono presenti più edifici abitativi che hanno in comune uno spazio o dei servizi (esempio parco privato, parcheggio, piscina). Il supercondominio è un insieme di più condomini e riguarda esclusivamente gli spazi o i servizi comuni ai condomini, mentre non interferisce con la gestione condominiale particolare.
Come nel caso del condominio, anche il supercondominio si costituisce in modo automatico ed eventualmente essere specificato nel regolamento predisposto dal costruttore. Un supercondominio si costituisce anche quando un'assemblea di condomini stabilisce la suddivisione in più condomini.
Il condominio parziale
Infine, il condominio parziale, una forma di condominio che si ha quando si gestisce un servizio destinato solo a una parte dell'edificio.
Normativa condominio: amministratore e regolamento condominiale
Un condominio è tenuto a nominare un amministratore solo se le unità immobiliari sono 9 o più. In caso di un numero di unità inferiore a 9, possono occuparsi della gestione tutti i condomini o un solo condomino.
Il regolamento condominiale, invece, deve essere adottato obbligatoriamente solo se il numero dei condomini è superiore a 10. Le regole condominiali servono a gestire in modo inequivocabile le parti comuni e a porre le basi per una serena convivenza.
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