Fórmula de compra alternativa: Venta con reserva de dominio

La venta con reserva de dominio Un contrato de compraventa, en el que la adquisición de los derechos de propiedad está sujeta a una condición suspensiva: el pago del precio total acordado por las partes. Este es un tipo especial de contrato de compraventa utilizado para ventas con plazos de pago diferidos y sirve como garantía para el vendedor. En la práctica, la propiedad se entrega al comprador al formalizarse la escritura, con la condición de que la propiedad permanezca en manos del vendedor hasta que se transfiera al comprador únicamente con el pago (fraccionado) de la última cuota, es decir, cuando el comprador haya pagado el precio total. Es similar a que el comprador pague una hipoteca (y, de hecho, el precio también puede incluir intereses). Esta es una forma de pago a plazos, a menudo un sustituto de una hipoteca, que puede permitir el cierre de una venta inmobiliaria en casos en los que el comprador no puede obtener financiación bancaria. Al diferir el pago (total o parcial) del precio, que se paga a plazos, el vendedor financia efectivamente la transacción de compraventa por parte del comprador y se protege contra el riesgo de impago mediante el mecanismo de reserva de dominio. El comprador asume de inmediato todos los riesgos relacionados con el inmueble, incluso si no es el propietario, y, por lo tanto, debe sufragar los gastos de mantenimiento ordinario y extraordinario del mismo desde el momento de la escritura. Los impuestos indirectos correspondientes a la transmisión de la propiedad también se aplican desde el momento de la escritura, a pesar de la inclusión de la cláusula de reserva de dominio. 

¿Cómo se lleva a cabo una venta con reserva de dominio? 

La venta de un inmueble con reserva de dominio debe formalizarse mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad como venta sujeta a condición, para impedir que el comprador con reserva disponga del inmueble durante la vigencia de la condición. Una vez efectuado el pago íntegro del precio, se requerirá un recibo notarial que permitirá la cancelación de la reserva y, por consiguiente, la inscripción de la transmisión de la propiedad en el registro. 

¿Qué beneficios obtiene el comprador?

• La primera ventaja es, sin duda, la disponibilidad inmediata de la propiedad.
• La carga tributaria, tanto por los impuestos directos como por los impuestos locales que recaen sobre la propiedad, sigue siendo responsabilidad del vendedor.
• Oposición a la compra por parte de terceros, ya que la venta con reserva de dominio es transcribible.
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¿Qué ventajas tiene para el vendedor/propietario?

• Conservará la propiedad del inmueble hasta que se haya pagado el precio íntegro acordado.
• Los costes de mantenimiento y el riesgo de deterioro de la mercancía son responsabilidad del comprador.
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¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar? 

Si el comprador incumple con los pagos, el vendedor puede solicitar la rescisión del contrato por orden judicial, y la entrega del inmueble no estará sujeta a las suspensiones y riesgos típicos de los desahucios. Si la rescisión se produce por incumplimiento contractual del vendedor, este deberá devolver las cuotas abonadas, sin perjuicio de su derecho a una compensación justa por el uso del inmueble, además de los daños y perjuicios. La compensación la determinará el juez, pero las partes pueden estipular en el contrato la cantidad que el vendedor podrá retener por cada mes de ocupación del inmueble.