Formule d'achat alternative : Vente avec réserve de propriété

Le vente avec réserve de propriété Un contrat de vente à tempérament, dont l'acquisition de la propriété est subordonnée à une condition suspensive, à savoir le paiement intégral du prix convenu entre les parties. Ce type particulier de contrat est utilisé pour les ventes à paiement différé et constitue une garantie pour le vendeur. En pratique, le bien est remis à l'acheteur lors de la signature de l'acte de vente, étant entendu que la propriété reste acquise au vendeur jusqu'au paiement (échelonné) de la dernière échéance, c'est-à-dire lorsque l'acheteur a réglé l'intégralité du prix. Ce mécanisme est comparable au remboursement d'un prêt hypothécaire (et le prix peut d'ailleurs inclure les intérêts). Il s'agit d'une forme de paiement échelonné, souvent une alternative à un prêt hypothécaire, qui permet de conclure une vente immobilière lorsque l'acheteur n'a pas accès à un financement bancaire. En différant le paiement (total ou partiel) du prix, payable par mensualités, le vendeur finance de fait l'acquisition et se protège contre le risque de défaut de paiement grâce à la clause de réserve de propriété. L'acquéreur assume immédiatement tous les risques liés au bien, même s'il n'en est pas propriétaire, et doit donc prendre en charge les frais d'entretien courant et exceptionnel dès la signature de l'acte. Les taxes indirectes dues au transfert de propriété sont également exigibles dès cette date, malgré la présence d'une clause de réserve de propriété. 

Comment se déroule une vente avec clause de réserve de propriété ? 

La vente d'un bien immobilier avec réserve de propriété doit être constatée par acte notarié et inscrite au registre foncier comme vente sous condition suspensive, afin d'empêcher l'acquéreur sous réserve de disposer du bien pendant toute la durée de la condition suspensive. Après paiement intégral du prix, un reçu notarié sera donc exigé, permettant la mainlevée de la réserve et l'inscription du transfert de propriété au registre foncier. 

Quels sont les avantages pour l'acheteur ?

• Le premier avantage est assurément la disponibilité immédiate du bien.
• La charge fiscale, comprenant les impôts directs et les taxes locales qui pèsent sur la propriété, reste à la charge du vendeur.
• Opposition à l'achat par des tiers puisque la vente avec réserve de propriété est transcrite.
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Quels sont les avantages pour le vendeur/propriétaire ?

• Il conserve la propriété du bien jusqu'au paiement intégral du prix convenu.
• Les frais d'entretien et le risque de détérioration des marchandises sont à la charge de l'acheteur.
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Que se passe-t-il si l'acheteur cesse de payer ? 

En cas de défaut de paiement de l'acheteur, le vendeur peut obtenir la résiliation du contrat par un juge. La restitution du bien n'est alors soumise aux suspensions et risques habituellement associés à une procédure d'expulsion. Si la résiliation est imputable au vendeur, ce dernier doit restituer les mensualités perçues, sans préjudice de son droit à une juste indemnité pour l'occupation du bien, en sus des dommages et intérêts. Le montant de cette indemnité est fixé par le juge, mais les parties peuvent convenir dans le contrat de la somme que le vendeur est en droit de retenir pour chaque mois d'occupation.