Administrateur de copropriété : exigences et quand est-il nécessaire ?

Administrateur de copropriété : définition, fonctions et responsabilités

L'administrateur de copropriété L'organe exécutif de la copropriété, tel qu'établi par la loi italienne, est nommé par l'assemblée de copropriétaires. 

Responsable des parties communes de l'immeuble, telles que définies à l'article 117 du Code civil, et bien que sa responsabilité s'étende généralement au-delà des litiges entre copropriétaires, lorsque ceux-ci concernent deux propriétés privatives, le règlement de copropriété peut prévoir certaines exceptions et encadrer l'intervention éventuelle du syndic. En tout état de cause, il n'a aucun pouvoir sur les parties privatives de l'immeuble. 

Quand a-t-on besoin d'un administrateur de copropriété ?

Toutes les copropriétés ne sont pas tenues de nommer un administrateur. Plus précisément, la loi exige la nomination d'un administrateur lorsqu'une copropriété compte plus de huit unités. 

Administrateur de copropriété : les exigences nécessaires pour exercer cette fonction

L’administrateur peut être un professionnel externe ou un copropriétaire, à condition qu’il ait suivi la formation spécifique et qu’il remplisse certaines conditions, telles qu’établies par le décret législatif du 11 décembre 2012, n° 220, à savoir :

• - doit jouir des droits civils (a);
• - ne doit pas avoir de condamnations pour des crimes contre l'administration publique, l'administration de la justice, la foi publique, les biens ou pour tout autre crime non coupable punissable d'une peine d'emprisonnement d'au moins deux ans et d'un maximum de cinq ans (b) ;
• - n’ayant pas été soumis à des mesures préventives définitives, à l’exception de la réadaptation (c) ;
• - ne doit pas être interdit ou mis hors d'état de nuire (d);
• - ne doit pas être inscrite sur la liste des lettres de change protégés (e) ;
• - doit avoir obtenu un diplôme d'études secondaires (f);
• - doit avoir suivi une formation dans le domaine concerné et participer à des formations périodiques (g).
•  

Si l'administrateur est copropriétaire, les exigences (f) et (g) ne s'appliquent pas. Compte tenu de la nature délicate de cette mission, il est toujours recommandé de souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

La nomination est valable un an, renouvelable une fois pour un an sauf révocation.

Responsabilités et devoirs de l'administrateur de copropriété

Les fonctions de l'administrateur sont les suivantes :

• - gérer les espaces communs de l'immeuble
• - superviser la maintenance
• - percevoir et gérer les frais relatifs aux coûts d'entretien de la copropriété
•  -vérifier la conformité aux règles de la copropriété
•  

D'un point de vue pratique, c'est lui qui gère les dépenses de la copropriété et établit le budget en fin d'année. 

Ses fonctions comprennent :

• - l'obligation de convoquer l'assemblée de copropriétaires, l'organe délibérant de la copropriété, dans les 180 jours suivant la fin de la gestion ;
• - la gestion financière se fait par le biais d'un compte courant au nom de la copropriété, sur lequel les membres de la copropriété doivent verser leurs échéances et par lequel les dépenses doivent être payées ; il est interdit de débourser de l'argent au nom de la copropriété, ni d'avoir un compte au nom de l'administrateur et non de la copropriété ;
• - la réglementation des espaces et services communs ;
• - des poursuites contre les débiteurs, sauf si l'assemblée décide de les dispenser de cette obligation. En cas de dommages dus à des manquements, l'assemblée peut citer l'administrateur ;
• - vérifier la conformité avec le règlement de copropriété;
• - maintenir les espaces communs, dans la mesure du possible, de manière décente et fonctionnelle ;
• - gérer le paiement de la déclaration fiscale F24, les salaires du concierge et des autres employés directs de la copropriété ;
• - tenir à jour les registres de la copropriété (registre des copropriétés, registre des procès-verbaux des réunions avec les règlements de copropriété, registre des nominations et des révocations des administrateurs, registre comptable) ;
• - À la fin de l'année, l'administrateur doit établir un état financier de la copropriété, appelé bilan, et le soumettre à l'assemblée pour approbation. 

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